住宅ローン選択の課題！
II 住宅資金づくり基礎から理解する ！
日銀が大規模な金融緩和策を維持することで住宅ローンの借入金利の低下と、国の景気対策で住宅ローン減税の税額控除を引き上げたことで、いま若い世代から住宅取得をしやすくしている。しかし住宅資金は自身で選ぶ人生最大の借金です「すでに借りている人」「これから資金計画をする人」その利用選択が間違っていないか基礎知識が必要です。
戦後の高度経済成長期は多くの国民は、かつて存在した住宅金融公庫（1950年6月から2007年3月まで）で、住宅の建築や購入のため、長期・固定・低利の直接融資を国の政策的支援を受けてきた。しかし2002年以降には、銀行業・保険業・証券の各代理業解禁など規制緩和（金融ビックバン）が進行したことから、金融機関ではライフスタイルの変化から多種多様な住宅ローンを開発した。
その後、行政改革により住宅金融公庫が廃止されて直接融資も打ち切られた。そして住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し良質な住宅建設等を促進するための情報提供、一般の金融機関による資金の融通の補完等を旧住宅金融公庫の業務を「独立行政法人住宅金融支援機構」が引き継いでいる。住宅金融支援機構の主な業務は、証券化支援事業で民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を提供している。
II 変動型住宅ローン、将来の金利リスクに備えが必要だ ！
住宅金融公庫での融資が主流の時代では複雑な住宅ローンの知識は必要としなかった。しかし近年は住宅ローンは利用する立場から多様な商品を選ぶ時代になった。そして金融機関では顧客のニーズを据えた商品を提供している、さらに金利優遇措置を通じて「変動金利型」住宅ローン融資の競争が激化している。
超低金利の常態化は住宅ローンの貸出実績にも表れています。全国の金融機関が回答した住宅金融支援機構のアンケート調査によれば、2023年4月調査'22/10～'23/3新規貸出額の金利タイプ別構成比は、「変動金利型」が 約７割、「固定金利選択型」が約2割、「全期間固定型」が約１割で移行している。 （参考：住宅金融支援機構）
しかし、今後日銀が大規模緩和の縮小に動けば住宅ローンの金利が上がり返済負担率が上昇する、借り手側は金利上昇分ローン返済額が増える。そして 日本経済は給与所得の停滞、終身雇用の崩壊、年金の減少、医療費の負担増など生活費の比率が増大する、そして住宅ローンの借り手側は金利変動リスクに備えた借り方を考えておく必要があります。
住宅ローン金利の種類は「固定金利型」が最初から最後まで金利が一律です。「変動型」は金利が半年に1回見直されて返済額は5年に1回見直されるが変動幅は「従前の返済額の1.25倍」が限度です、しかし将来金利が上昇すると融資残高が減らないために「未払利息」が発生する場合があります。
そして「固定金利期間選択型」は固定型で一定期間借りた後で金利タイプを選び直す住宅ローンです。
金融機関では住宅ローンの貸し出し基準を「人の年収」や「人の生命保険」を融資基準にする場合が多い、借り手側も当面の返済負担率の少ない変動金利を選び、自己資金０で100％融資を利用する人も増えている。
住宅ローンはマイホーム取得の資金調達です「すでに借りている人」「これから資金計画をする人」将来のローン返済が「住むための消費目的か」「売る・貸すことで欲望充足の投資目的か」住宅ローン利用者は利益追求の行動意識がこれからは必要な時代です。
