不動産コンサルティング !
私たちは、なぜ「マイホーム購入＝ 資産 」と考えるのでしょう。
住宅販売の営業トークに「家賃を払い続けるくらいならば、おなじくらいのお金を払ってマイホームを購入したほうがお得ですよ」というセースル話法があります！ マイホームは購入したほうが「お得」本当でしょうか？
マイホームを購入して住む「消費」することには変わりありません。しかし「購入」する人は、ローン返済が完了すれば資産になる「売る」もしくは「貸す」ことで利益を得て「マイホームの購入は投資なんだ」と思い込み、住宅ローンの長期返済で「マイホーム」を求めている。
不動産の価格は「実需」より「思惑」で動くと言われています。そして日本では戦後の高度経済成長と団塊世代の核家族化が進みマイホームの需要が急増したことを背景に、「勝手に土地の値段が上昇しマイホームが資産になるという恩恵を享受できたのです。」（出典：マイホーム価値革命、牧野知弘著 NHK出版）
団塊世代の現在60歳代後半から70歳代でマイホーム購入を人たちは 「マイホーム購入＝資産」 で結果として成功した人たちです。
しかし、現在では「人口減少」「空き家の急増」「2022年,生産緑地の宅地問題」など、地価の上昇は期待できません。そして、マイホームの購入目的を「投資」として資産価値を重視するか、あるいは住居の「効用」を目的として取得するかで、住まいの物件選びは大きく変わります。
■マイホームは「資産と効用」の選定で 住まい選びが多様化している！
アパート経営者は会社のオーナー社長と同じです。しかし、アパート経営を始めた人 または 始めようとしている人で「空き地の有効活用になる」「年金以外の生活資金になる」「相続を控えていて節税になる」等、甘い情報からアパート経営を人生設計に組み入れる人は多い。
また地方銀行も節税対策を求める土地所有者や副収入を得たい会社員らを対象に積極的に低金利政策を背景にアパート融資を数少ない成長分野としている。「近年のアパート融資の残高は前年同月比1.3％増の22兆9388億円と増え続けている。」（全国銀行協会2018年９月末資料より）
しかし「今後の我が国の人口は一転して減少していく見通しだ、江戸時代後半の人口は3,000万人程度で安定していたが、明治に入ると急激な人口増加が始まった増加はほぼ一貫して続き、1967（昭和42）年には1億人を突破、2008（平成20）年には1億2,808万人とピークに達した。しかし、その後は減少局面に入っており、今後は一転して人口減少社会へ突入し、我が国の人口は急勾配の下り坂を降りていくことが見込まれている。」（出典：厚生労働白書平成２７年度版）
世の中のモノやサービスは、需要と供給が一致することにより市場価格と取引数量が決定される、アパートの家賃もその時点の需要と供給で動くことを忘れてはいけません。
アパート経営における赤字は、支出は変わらないのに収入が大きく減ることによって生じます、そして経過年により維持費は増大する、また困ったことに入居率と家賃の二つが同時進行で減少するのです。
アパート経営も会社経営も「収益」を得るという「目的」は同じです。そして収益の「採算性」を判断するためには「事業収支計画」を自ら作成することが重要になってくる。
アパート経営は難しい知識がなくても、サブリース業者の専門家に委託してしまえば誰でもができる、そして最近のサブリース業界では一般的に事業収支計画をパソコン用の「事業収支ソフト」を用いて「収益」の採算性を説く場合が多いが、それを「どうよみとるか」にはまた別の知識が必要です。
■アパート経営は人まかせにせず経営者の自覚を持って取り組むべし！
私たちは、家や土地などの「不動産を売る」とき「買う」とき最も知りたい情報は「価格」です。
しかし、不動産はそれぞれに特徴があり「定価」がありません。
これまで不動産に関する情報について、不動産業者と一般消費者との間には、大きな情報格差がありました。しかし、インターネットの普及により、一般消費者でも物件情報の収集が容易になり、情報格差は縮まっています。
物件情報収集の代表例としては、不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報を国土交通省 WEBサイト で公開しています。参考Web：（不動産情報ライブラリ）
同サイトの取引情報における価格とは「成約価格」であり、一般的な不動産サイトにおける「販売価格」とは異なります。成約価格は実際に成約した価格であり、より正確に不動産相場を把握する情報源と言ってよいでしょう。
また、同サイト「不動産の取引価格情報」では、土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示する「地価公示」も開示されています。公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標であるとともに、相続税評価や固定資産税評価の目安として活用されているほか、土地の再評価に関する法律、国有財産、企業会計の販売用不動産の時価評価の基準としても活用されています。
不動産価格は「一物四価」（実勢価格、公示地価、路線価、固定資産税評価額）で、路線価は公示地価の80％、固定資産税評価額は公示地価の70％程度と言われています。実勢価格とは、実際に取引される価格で、公示地価に対する割合など明確なルールは存在しませんが、不動産取引を行う上で、その不動産が高いのか、安いのかを判断する材料の一つになるでしょう。
■不動産の価格相場情報の把握から「不動産価格」の可視化！
